VALORACIÓN DE HOTELES EN COLOMBIA: GUÍA COMPLETA CON ENFOQUES Y METODOLOGÍA

1. Introducción a la Valoración de Hoteles

La valoración de hoteles constituye uno de los procesos más complejos y a la vez fundamentales en la industria de la hospitalidad. A diferencia de otros bienes inmuebles, los hoteles no solo se componen de una estructura física y un lote de terreno, sino que también integran un componente operacional que depende de la calidad del servicio, el prestigio de la marca, la ubicación estratégica y la dinámica de la demanda turística.

Para determinar el valor real de un hotel, usualmente se consideran tres enfoques principales de valoración:

1. Enfoque de Capitalización de Ingresos
2. Enfoque de Comparación de Ventas
3. Enfoque de Costos

Cada uno tiene su pertinencia y ofrece una perspectiva diferente; sin embargo, la práctica demuestra que los inversionistas hoteleros generalmente le otorgan mayor relevancia al enfoque de capitalización de ingresos, pues al final del día, un hotel es un activo que se adquiere y se mantiene con la expectativa de generar flujo de efectivo y ganancias estables.

En este artículo, exploraremos los distintos enfoques, sus pros y contras, y la manera en que influyen en la decisión de compra o inversión. Asimismo, repasaremos cómo un avalúo comercial puede complementar el avalúo catastral en el caso de hoteles ubicados en distintas jurisdicciones de Colombia.

2. Diferencias Fundamentales entre Avalúo Catastral y Avalúo Comercial en Hoteles

2.1. Avalúo Catastral

El avalúo catastral en Colombia se orienta a fines fiscales y administrativos, no necesariamente refleja el valor de mercado de un inmueble. Menos aún cuando se trata de un hotel, que integra componentes operacionales y activos intangibles como la reputación de marca. Dicho avalúo debe basarse en parámetros de la ley y en la normatividad local (a menudo, no se incluyen consideraciones detalladas sobre flujo de caja o retorno de la inversión).

2.2. Avalúo Comercial

El avalúo comercial es más exhaustivo e intenta representar el valor real en el mercado. Además de los factores físicos, contempla la generación de ingresos, la fuerza competitiva, la proyección de la ocupación, la estacionalidad y las condiciones del mercado turístico. Para hoteles, el avalúo comercial a menudo recurre al enfoque de capitalización de ingresos, pues se enfoca en el desempeño económico y la capacidad de un activo para producir utilidades.

3. Tres Enfoques de Valoración para un Hotel

3.1. Enfoque de Capitalización de Ingresos

3.1.1 Principio de Valor Presente de los Beneficios Futuros

Este enfoque, conocido también como “enfoque de ingresos”, descansa sobre el supuesto de que el valor de mercado de un inmueble depende de la capacidad de generar flujo de caja (ingresos netos). Se utiliza el método de capitalización directa o, más frecuentemente para un hotel, el análisis de flujo de caja descontado (DCF) a un plazo determinado (por ejemplo, diez años).

En la hotelería, se pronostican:

• Ocupación y tarifa promedio (ADR) durante el periodo,
• Ingresos complementarios (alimentos y bebidas, eventos, alquileres de salones),
• Costos fijos y variables (personal, suministros, mantenimiento),
• Gastos de administración,
• Costo de la deuda (si existe apalancamiento financiero) y un factor de tasa de capitalización (cap rate) o tasa de descuento que refleje el riesgo.

La ventaja fundamental es que representa el pensamiento inversor en bienes generadores de ingresos. Sin embargo, el desafío se ubica en la recolección de datos precisos y la precisión de las proyecciones financieras.

3.1.2 Método de Flujo de Caja Descontado Apalancado

Más preciso que la capitalización directa, el DCF apalancado a diez años se juzga, por lo general, como el método más fiel si el tasador sustenta con transparencia los supuestos de mercado (crecimiento de la demanda, tasa de inflación, costo de la deuda, etc.). Se proyectan los ingresos y egresos futuros, se asume una venta final del activo al año diez y se descuenta todo a valor presente, considerando la estructura de capital y el nivel de riesgo.

3.2. Enfoque de Comparación de Ventas

3.2.1 Debilidad en la Disponibilidad de Datos

El enfoque comparativo o de mercado consiste en tomar como referencia los precios de venta de hoteles semejantes. Sin embargo, a menudo falta la suficiente información reciente de ventas comparables y los acuerdos financieros o de gestión detrás de esas transacciones no siempre se divulgan. Por ende, los inversionistas no suelen depender exclusivamente de este enfoque para tomar una decisión final.

3.2.2 Uso para Parámetros Amplios

Aunque no es el método más utilizado para la decisión definitiva, sí proporciona un rango de valor y permite establecer un punto de referencia en cuanto a precios por habitación, por metro cuadrado o ratios similares. Es útil, por ejemplo, para confirmar el impulso de precios en una zona determinada.

3.3. Enfoque de Costos

3.3.1 Fiabilidad en Hoteles Nuevos

Este enfoque se basa en la idea de que el valor de mercado de un inmueble no debe superar el costo de reemplazarlo, menos la depreciación acumulada. En hoteles recién construidos, puede ser viable, porque no hay mucha depreciación y el diseño es actual.

3.3.2 Dificultad en la Cuantificación de la Depreciación

En estructuras hoteleras ya envejecidas, resulta complicado determinar objetivamente la pérdida de valor derivada de la obsolescencia y el deterioro. Además, no incluye los factores de ingresos, que son sumamente relevantes para un inversor hotelero.

Consecuentemente, en la valoración de hoteles, el enfoque de costos suele tener una importancia secundaria y se utiliza más bien como una verificación de la lógica del valor: si el costo de construcción de un hotel nuevo es menor que el valor asignado a uno existente, la sustitución total podría ser más rentable que la compra, y viceversa.

4. Elementos Clave para Valorar un Hotel con el Enfoque de Ingresos

1. Proyecciones de ocupación: Basadas en la oferta hotelera circundante, la demanda turística, la segmentación de mercados (corporativo, vacacional, etc.).
2. Tarifa promedio diaria (ADR): Puede variar según estacionalidad, ubicación y tipo de producto.
3. Ingresos complementarios: Alimentos y bebidas, salones para eventos, servicios de spa y otros amenities.
4. Estructura de costos: Gastos fijos (salarios, servicios públicos, seguros) y variables (insumos de limpieza, lavandería, suministros).
5. Tasa de capitalización: Refleja el riesgo y la rentabilidad requerida. Diferentes inversionistas pueden valorar un hotel de formas distintas si asumen una tasa de descuento o cap rate más o menos agresiva.

5. Factores que Inciden en la Valoración de Hoteles en Colombia

5.1. Marco Normativo Local

En Colombia, la base catastral generalmente no iguala al valor comercial y, para fines tributarios, la valoración puede exigir separar lo que corresponde al inmueble (terreno y construcción) y los bienes muebles (equipos, mobiliario) o intangibles (marca del hotel). Adicionalmente, se deben observar las NIIF para la presentación de estados financieros en entidades con obligaciones de reporte internacional.

5.2. Análisis de Mercado Turístico

El valor comercial de un hotel está fuertemente condicionado por la demanda de la región: zonas turísticas consolidadas, corredores corporativos con alta afluencia ejecutiva, o ciudades pequeñas con desarrollo hotelero incipiente. La estabilidad política, la infraestructura de transporte y la dinámica económica local repercuten en la ocupación y la ADR.

5.3. Marca y Operación

No es lo mismo valorar un hotel independiente, que un hotel franquiciado o con contrato de gestión de una cadena reconocida a nivel internacional. La marca aporta (o resta) prestigio, define estándares de servicio y tiene un efecto directo en la tarifa que puede cobrar. Asimismo, un hotel con un operador experto puede presentar márgenes operativos superiores que se reflejan en un mayor valor percibido.

5.4. Costos de Mantenimiento y Renovación

La depreciación en un hotel no solo obedece a la estructura física, sino también a la necesidad de mantener las instalaciones actualizadas para competir en el mercado. Esto abarca reformas de habitaciones, rediseño de áreas comunes, reemplazo de mobiliario, adopción de tecnología para registro o facturación, etc.

6. Adquisición y Mantenimiento de Bienes Muebles dentro de un Hotel

Aunque el inmueble es el componente principal, también se manejan muebles y enseres en alta rotación. Sillas, mesas, lencería, televisores, equipos de aire acondicionado, etc. requieren reemplazos a ritmos diferentes, dificultando la segregación en la contabilidad si no se llevan registros detallados. Una toma física de inventario es sumamente útil, sobre todo para no confundir estos bienes con simples insumos.

7. Implicaciones Fiscales y Tributarias

7.1. Separación de Bienes Inmuebles y Muebles

A efectos de impuestos ad valorem, los propietarios de hoteles deben identificar cuál proporción del valor corresponde al suelo y la edificación (inmueble), y cuál parte se asigna a los bienes muebles (tanto tangibles como intangibles). Esto influye en la base gravable para impuestos como el predial o en la eventual venta y ganancia ocasional.

7.2. Reducción del Pago de Impuestos

Una valoración desproporcionadamente alta de la parte inmobiliaria podría suponer un aumento de los impuestos municipales. En tales casos, la recomendación es acudir a un avalúo comercial llevado a cabo por profesionales que midan con precisión la porción intangible u operativa, y justifiquen si la base catastral está sobrestimada.

8. Pasos para Realizar un Avalúo Hotelero Basado en Ingresos

1. Análisis de Mercado: Se investiga el posicionamiento del hotel, la competencia, las tendencias de ocupación y la tarifa promedio en la zona.
2. Proyección de Flujos de Efectivo: Elaboración de estados proforma de ingresos y egresos para un periodo (generalmente 10 años), añadiendo la posibilidad de una venta final del activo.
3. Tasa de Descuento y Venta Futura: Se aplica una tasa de capitalización que refleje el riesgo de ese hotel en particular (ubicación, estabilidad del mercado, historial). Se supone un valor de reventa al terminar el horizonte de la proyección.
4. Descuento de los Flujos: Se calculan el valor presente de los beneficios (operativos y venta) utilizando la tasa de descuento seleccionada.
5. Análisis Sensible: Se prueba con escenarios optimistas, bases y pesimistas, determinando la sensibilidad del valor frente a cambios en la ocupación, ADR, gastos y tasas de descuento.

9. Errores Comunes al Valorar un Hotel

• No separar la operación del inmueble: Asumir que todo el valor del hotel se puede explicar igual que una bodega o edificio de oficinas desconoce la componente de ingresos.
• Ignorar el factor intangible: Las marcas, la fidelidad de los clientes o la fuerza de la gestión son elementos que los compradores sí valoran y que puede incluso exceder el costo de construcción.
• Subvalorar la depreciación funcional: Un hotel que no se renueve con frecuencia pierde competitividad, reduciendo el potencial de ingresos futuros.

10. Perspectiva de Inversionistas: ROI y Riesgo

Quienes desean adquirir o construir un hotel comparan el ROI proyectado con el costo de oportunidad de invertir en otro sector. A menudo, no basta con considerar la estructura física; se analiza la capacidad de la propiedad para sostener márgenes de utilidad en el tiempo, su localización (cerca de destinos turísticos o empresariales) y la competencia local. Si el hotel no genera un flujo neto de efectivo suficiente, su valor de mercado se ve comprometido.

11. Recomendaciones para Propietarios y Gestores Hoteleros en Colombia

1. Contratar un Perito Especializado: El sector hotelero difiere enormemente de otros activos, es vital que el tasador sea familiar con las tendencias turísticas y las claves operativas.
2. Monitorear el Mercado: Revisar permanentemente la competencia, la entrada de nuevos proyectos y la evolución de la demanda.
3. Invertir en Renovaciones Programadas: Mantener actualizado el producto (habitaciones, mobiliario, servicios) para retener y atraer clientes, sosteniendo así el flujo de ingresos.
4. Alinear la Contabilidad a las NIIF: Evitar inconsistencias y garantizar la comparabilidad ante inversores foráneos o entes reguladores.
5. Realizar Inventarios Periódicos: Los bienes muebles del hotel (desde televisores hasta menaje) deben registrarse y verificarse con asiduidad para evitar pérdidas o doble contabilización.

12. Conclusión: Integrando Enfoques para un Avalúo Eficiente

La valoración de hoteles en Colombia se basa en tres enfoques teóricos, pero en la práctica, el enfoque de capitalización de ingresos predomina por su correspondencia con la realidad inversora. Este método se refuerza al considerar elementos complementarios como la comparación de ventas (para establecer rangos de referencia) y el enfoque de costos (para comprender la frontera de sustitución o el costo de construir un nuevo hotel).

Al llevar a cabo un avalúo hotelero, es vital contemplar la colaboración entre el aspecto inmobiliario (suelo y edificación) y la operación (ingresos, costos, marca, capacidad de gestión). Sin este entendimiento integrador, se corre el riesgo de subestimar o sobreestimar el verdadero valor.

Queda claro: El éxito de un avalúo hotelero reposa en la recolección de datos de calidad, la experiencia del tasador, el respeto a las normas contables y el empleo de escenarios razonados. El objetivo es presentar a inversores, propietarios e instituciones financieras una representación fehaciente del precio que un comprador pagaría en condiciones de mercado abiertas y libres de presiones extraordinarias.

13. Goods & Services Consulting S.A.S.: Asesoría en Valoración de Hoteles

En Goods & Services Consulting S.A.S., contamos con amplia experiencia en el avalúo de propiedades hoteleras, integrando los enfoques de ingresos, ventas y costos para brindar una visión completa y fundamentada del valor real. Nuestros expertos combinan conocimientos en:

• Análisis financiero y proyecciones de flujo de efectivo.
• Evaluación de mercado turístico y potencial ocupacional.
• Normatividad local y global (NIIF, estándares de auditoría).
• Prácticas de mantenimiento y hotelería.

Si buscas una valoración confiable que te ayude a tomar decisiones estratégicas de compra, venta o financiación, contáctanos. Nuestro equipo se asegurará de entregar informes con rigor metodológico, transparencia y total apego a la normativa colombiana e internacional.

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