¿Se Puede Vender un Inmueble por Menos Precio que el Avalúo Catastral?

Muchas personas que se disponen a comercializar una propiedad se han planteado en algún momento esta pregunta:
“¿Se puede vender por menos precio que el avalúo catastral?”
La respuesta corta es NO (en la gran mayoría de los casos). Sin embargo, es importante comprender por qué y revisar toda la normativa y aspectos jurídicos que sustentan esta posición.

En este artículo, seremos breves pero muy precisos, para que aclares cualquier duda que tengas sobre avalúos catastrales, avalúos comerciales, impuestos y el valor mínimo de venta permitido legalmente. Al final, sabrás qué pasos seguir para vender tu propiedad de forma legal, segura y sin incurrir en “trucos” que puedan acarrear problemas.

1. ¿Qué es el Avalúo Catastral?

El avalúo catastral es un dictamen o valoración que realiza el Estado (generalmente a través de entidades como el IGAC o las oficinas catastrales locales) con fines principalmente fiscales o tributarios. ¿Para qué se usa?

• Liquida los impuestos de bienes inmuebles, en especial el impuesto predial que cada año deben pagar los propietarios.
• Permite mantener el catastro actualizado, es decir, el registro oficial que el gobierno lleva sobre quiénes son los dueños de los predios y cuál es su valor base según criterios establecidos por la ley.

Por ejemplo, en Colombia, las autoridades encargadas de este proceso son la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (en Bogotá) o las oficinas de catastro departamentales en otras regiones.

1.1. Diferencia con el Avalúo Comercial

A menudo, el avalúo catastral no coincide con el avalúo comercial. Este último lo hacen avaluadores profesionales —peritos certificados— para reflejar el valor real de mercado de la propiedad, considerando:

• Ubicación y plusvalía de la zona.
• Estado de conservación y acabados.
• Infraestructura y servicios cercanos (centros comerciales, hospitales, vías de acceso).
• Oferta y demanda de inmuebles similares.

El avalúo comercial, por lo tanto, puede ser más alto o más bajo que el catastral, según la realidad del mercado y las características específicas de la propiedad. El avalúo catastral, en cambio, se fija según valores oficiales y sirve principalmente para cobro de impuestos.

2. Entonces, ¿por qué no vender por debajo del avalúo catastral?

En la práctica, la ley no permite registrar la compraventa de un inmueble por debajo de su avalúo catastral (o al menos, se requiere justificar de manera muy sólida las razones de una venta inferior). Existen varios motivos:

1. Base mínima impositiva: El avalúo catastral establece una base para el cobro de impuestos. Si se declarara un precio menor que el catastral, se desvirtúa el propósito de este valor oficial y se reduce la recaudación tributaria, generando posibles fraudes ante la administración.
2. Prohibición de subdeclarar: Muchas legislaciones, incluyendo el Estatuto Tributario Nacional en Colombia, señalan que en la escritura no se puede registrar un valor menor al avalúo catastral, al costo, o al autoavalúo. Hacerlo, o mentir en la declaración jurada, puede conllevar sanciones y problemas legales.
3. Control gubernamental: Los gobiernos buscan evitar la especulación a la baja que afecte la carga fiscal y, a su vez, la evasión de algunos impuestos como el de ganancias o el mismo impuesto predial.

Por ende, el avalúo catastral sirve, además de para fijar los tributos, como tope mínimo para el valor de compraventa que se inscribirá en la escritura pública.

3. ¿Cuándo sí se podría vender por debajo del Avalúo Catastral?

La única situación que la ley contempla para justificar una venta por debajo del avalúo catastral es cuando el inmueble se ha deteriorado o perdido valor de manera significativa (por ejemplo, destrucción parcial, daños estructurales graves, inundaciones, etc.). Sin embargo, esto debe certificarse a través de un perito avaluador experto que demuestre que el inmueble, efectivamente, vale menos de lo que figura en el catastro.

Aun así, la declaración de impuestos se sujetará al artículo 90 del Estatuto Tributario Nacional, que exige que no se registre un precio menor al avalúo catastral sin una razón técnica y documentada.

4. Fundamentos Legales: Artículo 90 del Estatuto Tributario Nacional

En Colombia (y en muchos otros países con normas similares), este artículo señala que “…no se aceptará un precio inferior al costo, al avalúo catastral ni al autoavalúo…”. Asimismo, menciona que cuando existan mecanismos para determinar el valor comercial de los bienes (listas de precios, bases de datos, ofertas comprobadas), los contribuyentes deben remitirse a ellos.

Por lo tanto, si quieres vender tu inmueble, no podrás registrar un precio inferior al catastral a la hora de escriturar, porque esto violentaría las disposiciones del Estatuto Tributario y conllevaría una posible investigación por subdeclaración.

5. Consecuencias de Subdeclarar el Valor de la Venta

Algunas personas incurren en el error de declarar un precio menor para disminuir los costos de notaría, registro, o impuestos en la declaración de renta. No obstante, esto puede acarrear varios riesgos:

1. Posibles multas o sanciones: Al ser considerada una forma de evasión tributaria o engaño al Estado, la autoridad competente (DIAN, por ejemplo) puede imponer multas o iniciar procesos administrativos.
2. Declaración juramentada: Con la Ley de Financiamiento y el artículo 53, el gobierno implementó un mecanismo que exige declarar el valor real de la transacción bajo juramento. Mentir en esa declaración constituye un delito.
3. Problemas futuros: Si, por ejemplo, el día de mañana quisieras justificar un patrimonio o realizar una futura venta, la subdeclaración puede volverse en tu contra, generando incongruencias en tu historial financiero e imponiendo una carga tributaria mayor cuando se descubran discrepancias.

6. Avalúo Catastral vs. Avalúo Comercial: ¿Por qué son diferentes?

A. Avalúo Catastral

• Fijado por entes gubernamentales (IGAC o equivalentes).
• Actualizado en función de parámetros masivos y/o revisión periódica que no siempre refleja los cambios reales del mercado.
• Su objetivo principal es determinar la base gravable para impuestos (predial).
• Puede estar desactualizado o no tener en cuenta mejoras no reportadas, obsolescencia o ubicación microsegmentada.

B. Avalúo Comercial

• Lo realiza un perito avaluador profesional certificado (por ejemplo, registrado en RAA – Registro Abierto de Avaluadores).
• Considera factores externos: oferta y demanda, plusvalía de la zona, valor del suelo, estado de acabados, vías de acceso, servicios, tendencia de mercado, etc.
• Permite fijar el precio de venta más “acertado” y justo.
• En ocasiones supera el catastral; en otros casos puede ser menor (si el catastral está inflado o no actualizado correctamente).

7. ¿Qué problemas surgen con los Avalúos Catastrales?

Aunque el avalúo catastral cumple un rol importante, hay ciertos inconvenientes:

1. Frecuencia de actualización: Puede que el catastro no se actualice con la misma rapidez con la que el mercado inmobilario fluctúa, sobre todo en zonas con alta valorización.
2. Errores de registro: A veces, las oficinas catastrales tardan en reflejar mejoras o cambios (por ejemplo, construcciones adicionales, remodelaciones, cambios de uso).
3. Discrepancias con el mercado: Como resultado, el precio catastral puede quedar por debajo o encima del valor real.
4. Escrituraciones falsas: Algunos propietarios, intentando “ahorrar” en impuestos, declaran valores fraudulentos, lo cual puede causarles serios problemas legales.

8. ¿Por qué es mejor basarse en el Avalúo Comercial para la Venta?

Si bien el avalúo catastral marca el mínimo a respetar, no es la referencia ideal para un negocio justo. ¿Por qué?

• El avalúo catastral no considera todos los aspectos que influyen en el valor de mercado de un inmueble, como tendencias de la zona, remodelaciones recientes, demanda de arrendamientos, etc.
• Para fijar el precio de venta de una propiedad, lo recomendable es realizar un avalúo comercial con avaluadores expertos, quienes te darán un valor mucho más cercano a la realidad del mercado.
• Al definir un precio basado en el avalúo comercial, tanto el vendedor como el comprador se benefician de una transacción equitativa, evitando la subvaloración o la sobrevaloración injustificada.

De hecho, muchas veces el avalúo comercial será superior al catastral. Pero, como explicamos, no puedes registrar en la escritura un monto menor al catastral (salvo circunstancias de deterioro probadas).

9. El Artículo 90 del Estatuto Tributario Nacional y su Importancia

Citando el artículo 90 del Estatuto Tributario en Colombia, encontramos:

“…no se aceptará un precio inferior al costo, al avalúo catastral ni al autoavalúo, sin perjuicio de la posibilidad de un valor comercial superior…»

Esto implica que, al momento de escriturar, la administración tributaria rechazará cualquier valor declarado que esté por debajo de alguno de estos referentes. Y más adelante, la misma norma indica que, si hay listas de precios o mecanismos para determinar el valor comercial de los bienes raíces, los contribuyentes deberán remitirse a ellos.

Por ello, resulta fundamental:

1. Conocer el avalúo catastral actualizado de tu propiedad.
2. Realizar un avalúo comercial para tener una idea real de cuánto vale en el mercado.
3. No intentar subdeclarar o “hacer trampa” con la cifra final que se plasmará en la escritura y se presentará ante la notaría.

10. Sobre la Declaración Juramentada y la Ley de Financiamiento

El Gobierno Nacional, mediante la Ley de Financiamiento (en particular el artículo 53), ha reforzado el control sobre transacciones inmobiliarias, buscando que se declare el valor real de venta. ¿Qué significa?

• Se exige que el precio indicado en la escritura sea fiel a la negociación real.
• Mentir en dicha declaración jurada es considerado un delito y puede traer consecuencias penales y civiles.

Así, se desalientan prácticas como las de fijar un precio ficticio menor para ahorrar en impuestos, pues esto se considera un engaño al Estado.

11. Riesgos de Declarar un Valor Menor a la Venta Real

• Sanciones económicas: Multas e intereses por la evasión.
• Posibles acciones penales: La subdeclaración puede catalogarse como fraude fiscal o declaración falsa.
• Problemas a futuro: Si planeas vender en el mediano o largo plazo, o demostrar tu patrimonio ante entidades bancarias, tendrás incongruencias que pueden complicarte cualquier trámite.

12. ¿Cuál es el Valor Mínimo en que Puedes Vender tu Inmueble?

Retomando la pregunta inicial:
“¿Por cuánto puedo vender mi inmueble como mínimo?”
La respuesta es nunca menos que el avalúo catastral (salvo que un perito demuestre, con argumentos técnicos, un deterioro sustancial que justifique la reducción).

Para la declaración de la venta, el Estatuto Tributario exige que se respete el mayor valor entre:

• El costo de adquisición del bien.
• El avalúo catastral.
• El autoavalúo o avalúo comercial.

Si el avalúo comercial es superior, este podrá ser el valor de referencia. Lo que no se puede es bajar por debajo del catastral o costo.

13. ¿Qué pasa si el Inmueble se ha Deteriorado?

Como se mencionó, la salvedad para vender por debajo del avalúo catastral es acreditar una pérdida de valor por deterioro o daños que no se reflejan en el catastro. Para ello:

• Deberás encargar un dictamen pericial a un avaluador calificado que muestre la magnitud del daño.
• Justificar ante la entidad tributaria y la notaría que ese avalúo catastral está desfasado respecto de la realidad física de la propiedad.
• Aun así, la declaración de impuestos suele sujetarse al método del artículo 90 del Estatuto Tributario, y la autoridad fiscal podría requerirte más pruebas.

14. Recomendaciones para una Transacción Segura

1. Conoce el avalúo catastral actualizado: Acércate a la oficina de catastro de tu ciudad o municipio, o ingresa a la plataforma en línea correspondiente para verificar el último registro.
2. Obtén un avalúo comercial: Contrata a un avaluador certificado (perito reconocido). Así podrás saber un precio justo y real para tu inmueble.
3. Cumple la normativa: Evita “atajos” o “trucos” para bajar la base imponible. Declarar por debajo del avalúo catastral puede causarte sanciones e inconvenientes.
4. Revisa el Estatuto Tributario (artículo 90): Infórmate de las exigencias legales en cada país. En Colombia, este artículo es claro respecto a la base mínima para la venta.
5. Consulta asesores legales: Antes de firmar escrituras, verifica con un abogado o contador especializado que todo el proceso cumpla los lineamientos exigidos por la ley.

15. ¿Cómo Fijar el Precio de Venta Correcto?

1. Avalúo Comercial: Determina con precisión el valor de mercado, considerando la ubicación, condición y plusvalía del inmueble.
2. Comparación de inmuebles similares: Investiga precios de inmuebles parecidos en la zona, usando portales inmobiliarios y contactos con agentes.
3. Consultas legales y contables: Asegúrate de que el precio final sea mayor o igual al avalúo catastral, y que no contravenga ninguna disposición del Estatuto Tributario.
4. Estratégica negociación: Aunque quieras una venta rápida, no bajes excesivamente el precio hasta ponerlo por debajo de tu avalúo catastral o costos de adquisición.

16. Conclusiones

• Vender por menos del avalúo catastral NO es una opción legal ni recomendable (salvo contadas excepciones debidamente justificadas).
• El avalúo catastral constituye un tope mínimo para la declaración de la venta de tu propiedad.
• Declarar un valor inferior puede acarrear problemas como multas, delitos de fraude o incongruencias en tus registros.
• Lo ideal es basarse en un avalúo comercial profesional para fijar un precio justo y, a la vez, cumplir con la normativa.
• Si detectas que tu inmueble está seriamente deteriorado y el catastro no lo refleja, podrías solicitar una rectificación justificando la situación (aunque el trámite implica la participación de un perito y de la autoridad catastral).