QUIEN REALIZA EL AVALÚO CATASTRAL

Los avalúos catastrales o fiscales son realizados por las entidades públicas de cada región o municipio y sirve para la liquidación de impuestos.

Es decir, este tipo de avalúo se realiza a petición, y para uso exclusivo de las instituciones gubernamentales en diferentes niveles. La finalidad del avalúo catastral es determinar cuánto se cobrará de impuesto predial en el año.

Para fijar el valor de un inmueble, bajo un avalúo catastral, normalmente se toman en cuenta la ubicación del inmueble, los metros cuadrados de construcción y terreno.

Otros aspectos relevantes, pero concernientes al mercado inmobiliario no se toman en cuenta con la misma intensidad que el siguiente tipo de avalúo.

Avalúo comercial

El avalúo comercial, por otro lado, determina el precio que una persona puede vender, o debe pagar en la transacción de una propiedad.

Es un tipo de avalúo que se pide normalmente para que las partes puedan contar con la valoración de una tercera parte profesional y certificada: el avaluador.

Un avalúo comercial establece el precio del inmueble, teniendo en cuenta todos los aspectos del avalúo catastral y las condiciones del mercado.

Normalmente los avalúos comerciales tienen una validez de 12 meses a partir del momento de su realización, y solo pueden ser entregados por avaluadores certificados y reconocidos. Si piensas contratar un avaluador pronto, te recomendamos verificar sus credenciales antes de pagar su factura.

Porcentaje entre avalúos

Ahora que ya entiendes qué es un avalúo, y en particular la diferencia entre un avalúo comercial y un avalúo catastral, podemos responder la pregunta central de este texto: ¿Cuál es el porcentaje entre avalúo catastral y uno comercial?

Esta es una pregunta básica, ya que mientras que los compradores pueden hacer énfasis en el avalúo catastral, generalmente más bajo que el comercial, a los vendedores les interesa más remarcar este último.

La diferencia entre ambos avalúos se debe a diferentes factores, entre los que podemos incluir:

Quien solicita y gestiona el avalúo

La finalidad del avalúo

La fecha del avalúo

Como todos estos criterios impactan en el monto o valor que certifican los avalúos, ya sea comercial o catastral, es muy difícil establecer un porcentaje fijo entre ambos avalúos.

Como te comenté antes, normalmente el avalúo comercial supera al catastral, pero no puedo decir con exactitud con qué por ciento encontraremos esta diferencia.

Algunas personas creen que el avalúo comercial es el doble del avalúo catastral. En algún caso podría ser así, pero generalmente no lo es. Lo cierto es que usualmente los avalúos catastrales alcancen un valor máximo equivalente al 70 por ciento del valor comercial.

Ahora entiendes sabes porcentaje es el avalúo catastral del avalúo comercial en muchos casos.

En algunos casos, los valores fijados en el avalúo catastral y el avalúo comercial se encontrarán muy cerca uno del otro. En otras situaciones, puede que el monto del catastro podría ser muy inferior al valor comercial.

En raras ocasiones el valor comercial será inferior al catastro, y en estos casos es probable que algo este mal.

Esto solo sería posible en un caso que el avalúo catastral no haya sido actualizado después de alguna situación que destruyera el valor del inmueble, o se viera afectado todo el mercado inmobiliario.

En un caso como este, conviene solicitar la actualización del avalúo catastral y comercial, que solo podrá ser ejecutada por peritos avaluadores contratados por las instituciones pertinentes.

Actualización de avalúos catastrales

A pesar que los avalúos son documentos oficiales emitidos por peritos certificados, por tanto, legales, es posible que una diferencia muy grande entre los avalúos comercial y catastral levante sospechas en un posible comprador.

La diferencia puede estar motivada por muchos motivos, pero uno que ocurre con cierta frecuencia es el desfase entre las fechas de ambas valoraciones. La inflación es otro elemento que puede afectar el valor catastral de un inmueble.

Puede darse el caso que, en una zona cualquiera, haya pasado un tiempo desde que se actualizó el avalúo catastral, y aun no refleje variaciones en el inmueble, o en otros aspectos que pudieron tenerse en cuenta para realizar el avalúo comercial.

En estos casos, para mantenernos dentro de la ley, y eliminar posibles sospechas o mal entendidos es recomendable actualizar el avalúo catastral de la propiedad.

Nuestra recomendación es que te pongas en contacto con las autoridades de la localidad donde se encuentra la propiedad, y solicites información sobre el proceso vigente allí para actualizar el catastro. Este proceso solo pueden hacerlo las autoridades, y solo te queda mantenerte al tanto de la actualización.

Que pasa si mi avalúo catastral es mayor que el comercial

El Avalúo Catastral de los inmuebles resultante del proceso de Actualización Catastral, oscilará entre el 60% y el 100% de su valor comercial, sin nunca sobrepasarlo (Art.24 de la Ley 1450 de 2011)

Teniendo en cuenta los conceptos previamente definidos (Avalúo Catastral y Avalúo Comercial), podemos establecer las diferencias significativas entre los dos tipos de avalúo. Así mismo aclarar ciertas dudas existentes en cada uno de estos.

Dentro de las diferencias más significativas tenemos:

El avalúo catastral se calcula masivamente, mientras que el comercial es específico para un predio en particular.

El catastral se establece únicamente con fines impositivos o fiscales, mientras que el comercial es con fines de venta entre otros.

La fecha de vigencia es de 1 año. Pero la catastral siempre inicia al inicio de cada año. Mientras que la del avalúo comercial se establece un año a partir del avaluo.

El valor catastral refleja las condiciones del año inmediatamente anterior en algunos casos. El avalúo comercial refleja el valor teniendo en cuenta las condiciones del mercado actuales.

Existe una concepción que el valor catastral del inmueble es el 70% del valor comercial, sin embargo, esto no es regla general. Depende del municipio y las actualizaciones catastrales que haya realizado. Para algunos casos, el valor catastral es el 90% del valor comercial.

Dentro de los procesos de gestión predial en proyectos de infraestructura, el valor de la transacción está sustentado desde la perspectiva comercial del inmueble. Es decir, el valor a pagar por parte del estado por la ejecución del proyecto es calculado desde el avalúo comercial y no depende del valor catastral.