Método Fitto y Corvini: Avalúo y Depreciación de Inmuebles en Colombia | Guía 2025 | Goods & Services Consulting S.A.S

La valoración precisa de bienes inmuebles es esencial para una multitud de propósitos, desde transacciones de compraventa y financiación hipotecaria hasta la determinación de impuestos y seguros. Dentro de las metodologías de avalúo reconocidas, el enfoque del costo juega un papel crucial, y en su núcleo se encuentra el cálculo de la depreciación. En Colombia y otros países de Latinoamérica, un método que ha ganado prominencia por su enfoque detallado es el método de depreciación de Fitto y Corvini. Hoy, desde Goods & Services Consulting S.A.S, te ofrecemos una guía completa sobre este método, explicando su lógica, componentes, aplicación y relevancia en el contexto colombiano actual.

Contexto: El Método del Costo en la Valoración de Inmuebles

Antes de sumergirnos en Fitto y Corvini, es fundamental entender dónde encaja este método. Se utiliza principalmente dentro del Método del Costo (o Enfoque del Costo) para la valoración de inmuebles. Este enfoque se basa en el Principio de Sustitución, que postula que un comprador informado no pagará más por una propiedad que el costo de adquirir un terreno similar y construir una estructura sustituta con utilidad comparable. La fórmula básica del Método del Costo es: Valor del Inmueble = Valor del Terreno + (Costo de Reposición/Reproducción a Nuevo de las Construcciones – Depreciación Acumulada Total) El Costo de Reposición a Nuevo (CRN) es el costo estimado para construir, a precios actuales, una estructura con utilidad equivalente, usando materiales y estándares modernos. El Costo de Reproducción a Nuevo es el costo de crear una réplica exacta, usando los mismos materiales y diseño, lo cual suele ser más complejo y costoso. La Depreciación Acumulada Total representa la pérdida de valor que ha sufrido la construcción desde que era nueva hasta la fecha de la valoración. Esta pérdida de valor puede deberse a tres causas principales:

• Deterioro Físico: Desgaste natural por el uso, paso del tiempo y exposición a los elementos. Puede ser curable (reparable económicamente) o incurable.
• Obsolescencia Funcional: Pérdida de valor debido a características inadecuadas o anticuadas en el diseño, distribución, materiales o equipamiento en comparación con los estándares actuales. También puede ser curable o incurable.
• Obsolescencia Económica (o Externa): Pérdida de valor por factores externos a la propiedad, como cambios negativos en el vecindario, regulaciones desfavorables, problemas ambientales o condiciones del mercado. Generalmente es incurable.

El método Fitto y Corvini se enfoca primordialmente en cuantificar la pérdida de valor debida al deterioro físico, considerando la edad y, crucialmente, cómo el mantenimiento ha afectado ese deterioro.

¿Qué es el Método de Depreciación Fitto y Corvini?

El Método de Fitto y Corvini es una técnica específica para calcular la depreciación física de las construcciones en un avalúo inmobiliario. A diferencia de métodos más simples que solo consideran la edad cronológica, Fitto y Corvini integra de manera fundamental el estado de conservación observado en la propiedad. Su origen se remonta a un estudio y propuesta realizada en Argentina en 1939 por los ingenieros Raúl E. Fitte y Ángel C. Cervini. Su objetivo era desarrollar un modelo que reflejara de forma más realista cómo los edificios pierden valor, reconociendo que un buen mantenimiento puede ralentizar significativamente la depreciación física, mientras que la negligencia la acelera. El principio central es que la depreciación no es una función lineal y exclusiva del tiempo, sino una combinación de la edad de la edificación y su condición física actual. Para lograr esto, el método utiliza un sistema de clasificación del estado de conservación y tablas o fórmulas matemáticas específicas que relacionan estos dos factores con un porcentaje de depreciación.

Componentes Clave del Método Fitto y Corvini

Para aplicar correctamente este método, debemos entender y determinar varios componentes:

Edad del Inmueble (Antigüedad)

Es simplemente la edad cronológica de la construcción principal, calculada desde la fecha de finalización de la construcción (o de la última remodelación mayor significativa) hasta la fecha efectiva del avalúo. Se expresa usualmente en años.

Vida Útil Estimada

Se refiere a la duración total esperada durante la cual se prevé que la edificación contribuya positivamente al valor del inmueble, es decir, su vida económica útil. No es necesariamente su vida física total (cuánto podría durar estructuralmente). La vida útil varía significativamente según:

• Tipo de construcción: Residencial, comercial, industrial.
• Calidad de los materiales: Estructura, acabados, instalaciones.
• Calidad del diseño y construcción inicial.
• Uso y mantenimiento a lo largo del tiempo.
• Ubicación y factores económicos locales.

Las vidas útiles se estiman basándose en estudios técnicos, experiencia del avaluador y, en algunos contextos, normativas o guías de referencia (como las que podría publicar el IGAC u otros organismos en Colombia).

Estado de Conservación

Este es el elemento distintivo y más crítico del método Fitto y Corvini. Requiere una inspección física detallada del inmueble por parte del avaluador para evaluar objetivamente la condición de sus diferentes componentes (estructura, mampostería, cubiertas, acabados, instalaciones hidrosanitarias, eléctricas, etc.). El método clasifica el estado de conservación en categorías discretas, comúnmente cinco:

• Clase 1: Nuevo o como nuevo. Sin deterioro aparente. Mantenimiento excelente.
• Clase 2: Bueno. Ligero desgaste natural. Requiere reparaciones menores o mantenimiento normal.
• Clase 3: Regular o Mantenido. Desgaste evidente. Necesita reparaciones sencillas en varios componentes.
• Clase 4: Malo o Deficiente. Deterioro significativo. Requiere reparaciones importantes y costosas.
• Clase 5: Muy Malo o Demolición. Deterioro generalizado y estructural. Reparación económicamente inviable.

La asignación de la clase debe basarse en criterios definidos y la experiencia del avaluador, buscando la mayor objetividad posible y documentando las observaciones.

Edad Relativa (X)

Para poder usar las tablas o fórmulas estandarizadas, la edad cronológica se convierte en una «Edad Relativa», que expresa qué porcentaje de la vida útil estimada ya ha sido consumido. Se calcula con la siguiente fórmula: El resultado (X) es un porcentaje que indica la posición del inmueble dentro de su ciclo de vida esperado.

Porcentaje de Depreciación (Y)

Este es el resultado final que buscamos con el método Fitto y Corvini. Se obtiene utilizando las tablas o curvas de depreciación desarrolladas por Fitte y Cervini (o versiones adaptadas/actualizadas). Estas tablas o las fórmulas matemáticas que las generan, establecen una relación entre:

• La Edad Relativa (X) calculada.
• La Clase de Estado de Conservación (1 a 5) asignada.

Para cada Clase de conservación, existe una curva o fórmula diferente. En general, para una misma Edad Relativa (X), una Clase superior (peor estado, ej. Clase 4) dará como resultado un Porcentaje de Depreciación (Y) mayor que una Clase inferior (mejor estado, ej. Clase 2). Las curvas no suelen ser lineales, reflejando patrones de desgaste más complejos. Nota Importante: Las tablas o fórmulas específicas de Fitto y Corvini pueden estar sujetas a derechos de autor o pueden requerir adaptación a contextos locales o tipos de construcción específicos. Los avaluadores profesionales deben utilizar las versiones apropiadas y reconocidas en su jurisdicción.

Cómo Aplicar el Método Fitto y Corvini Paso a Paso

El proceso general que sigue un avaluador para aplicar este método es:

1. Determinar el Costo de Reposición a Nuevo (CRN): Calcular cuánto costaría construir la edificación hoy con utilidad similar. Esto se hace usando manuales de costos de construcción (como los de Camacol en Colombia u otros), bases de datos, o cotizaciones actualizadas.
2. Establecer la Edad Cronológica: Investigar la fecha de construcción (licencias, escrituras, etc.).
3. Estimar la Vida Útil Total: Basado en el tipo de edificación, calidad y normativas/guías locales.
4. Inspeccionar y Determinar Estado de Conservación: Realizar una inspección detallada, evaluar todos los componentes y asignar objetivamente una Clase (1 a 5) según criterios preestablecidos. Es crucial documentar esta evaluación.
5. Calcular la Edad Relativa (X): Aplicar la fórmula X = (Edad / Vida Útil) * 100.
6. Consultar Tabla/Fórmula F&C Apropiada: Usar la Edad Relativa (X) y la Clase de Conservación asignada para encontrar el Porcentaje de Depreciación (Y) correspondiente en la tabla o mediante la fórmula específica para esa clase.
7. Calcular el Monto de Depreciación Total: Depreciación ($) = CRN * (Y / 100).
8. Calcular Valor Actual de la Construcción (Valor Depreciado): Valor Actual = CRN – Depreciación ($).

Este valor actual de la construcción luego se suma al valor del terreno (obtenido por otros métodos, como el comparativo de mercado) para llegar al valor total del inmueble según el enfoque del costo.

Ejemplo Conceptual de Cálculo

Supongamos:

• Tipo: Vivienda unifamiliar estrato medio.
• CRN: $250.000.000
• Edad Cronológica: 20 años
• Vida Útil Estimada: 70 años
• Estado de Conservación (tras inspección): Clase 3 (Regular)

Pasos:

1. CRN = $250.000.000
2. Edad = 20 años
3. Vida Útil = 70 años
4. Clase = 3
5. Edad Relativa (X) = (20 / 70) * 100 ≈ 28.57%
6. Consultar Tabla/Fórmula F&C: Supongamos que para X=28.57% y Clase 3, la tabla indica un Porcentaje de Depreciación (Y) = 15%. (Este valor de Y es hipotético para el ejemplo).
7. Monto Depreciación ($) = $250.000.000 * (15 / 100) = $37.500.000
8. Valor Actual Construcción = $250.000.000 – $37.500.000 = $212.500.000

A este valor se le sumaría el valor del terreno para obtener el avalúo por costo.

Ventajas y Desventajas del Método Fitto y Corvini

Ventajas Principales

• Más Realista que la Línea Recta: Considera el impacto fundamental del mantenimiento (o falta de él) en el valor de una edificación.
• Ampliamente Reconocido: Es un método conocido y frecuentemente utilizado en el ámbito de avalúos en Colombia y otros países de la región, lo que le da cierta aceptación estándar.
• Enfoque Estructurado: Proporciona una metodología sistemática basada en tablas o fórmulas, lo que puede hacerla más defendible que estimaciones puramente subjetivas de depreciación.
• Diferenciación por Conservación: Permite valorar de forma distinta dos inmuebles de la misma edad pero con mantenimientos radicalmente diferentes.

Desventajas y Limitaciones

• Subjetividad en la Clasificación: La asignación de la Clase de Conservación depende del juicio y experiencia del avaluador, pudiendo introducir variabilidad si los criterios no son estrictos y bien aplicados.
• Complejidad: Requiere más análisis e inspección que el simple método de línea recta.
• Dependencia de Tablas/Fórmulas: La precisión del resultado depende de la calidad, actualización y aplicabilidad de las tablas o fórmulas utilizadas para el tipo específico de inmueble y el contexto local. Tablas antiguas podrían no reflejar realidades constructivas o de desgaste modernas.
• Enfoque en lo Físico: Se centra en el deterioro físico. La obsolescencia funcional y económica generalmente requieren análisis y ajustes separados, que no están directamente incorporados en las tablas F&C.
• No aplicable a todos los activos: Es específico para edificaciones; no útil para maquinaria u otros tipos de activos.

Comparación con Otros Métodos de Depreciación Inmobiliaria

Es útil contrastar Fitto y Corvini con otras formas de estimar la depreciación:

Fitto y Corvini vs. Línea Recta

La línea recta asume una pérdida de valor constante cada año, independientemente del mantenimiento. Es simple pero poco realista para edificios donde el mantenimiento varía. F&C es más complejo pero captura mejor la influencia del estado físico real.

Fitto y Corvini vs. Métodos Acelerados (Saldo Decreciente, Suma de Dígitos)

Estos métodos cargan más depreciación en los primeros años, asumiendo una pérdida de utilidad o eficiencia más rápida al inicio. Esto no suele ser el patrón típico de deterioro físico de un edificio bien construido. F&C modela mejor el desgaste físico gradual influenciado por la conservación.

Fitto y Corvini vs. Unidades de Producción

Este método basa la depreciación en el uso (ej. horas de operación de una máquina). Es totalmente inaplicable a edificios estáticos.

Fitto y Corvini vs. Métodos de Mercado (Extracción de Mercado, Análisis de Pares)

Estos métodos analizan ventas de propiedades comparables para estimar la depreciación total (física, funcional y económica) que el mercado está reconociendo. Son métodos valiosos, especialmente en el Enfoque Comparativo de Mercado. Fitto y Corvini, en cambio, es un método técnico dentro del Enfoque del Costo, enfocado en cuantificar la depreciación física a través de una fórmula y observación directa. A menudo, los avaluadores utilizan ambos enfoques (Costo con F&C y Mercado) para reconciliar y llegar a un valor final más robusto.

Aplicación del Método Fitto y Corvini en Colombia

En Colombia, el método de Fitto y Corvini es una herramienta estándar y frecuentemente referenciada en la práctica valuatoria profesional, especialmente cuando se aplica el enfoque del costo. Su uso es común en avalúos para:

• Garantías hipotecarias y créditos bancarios.
• Determinación de valores asegurables.
• Procesos de compraventa para estimar el valor de la construcción.
• Actualizaciones catastrales y potencialmente en la base para el cálculo del impuesto predial (aunque los métodos catastrales pueden ser masivos y simplificados).
• Valoración de activos empresariales bajo NIIF (combinado con valor de terreno).
• Procesos judiciales, expropiaciones y herencias.

Es importante destacar que la regulación de avalúos en Colombia (establecida por leyes como la 1673 de 2013 y sus decretos reglamentarios) exige que los avalúos sean realizados por personas inscritas en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA) y se adhieran a normas técnicas reconocidas. Si bien las normas no siempre prescriben un único método de depreciación, metodologías como Fitto y Corvini son parte del cuerpo de conocimiento técnico esperado de un avaluador profesional al aplicar el enfoque del costo.

Consideraciones Adicionales y Buenas Prácticas

• Justificación Clara: Es esencial que el avaluador documente detalladamente la inspección y justifique la elección de la Clase de Conservación y la Vida Útil estimada.
• Combinación con Otras Obsolescencias: La depreciación calculada con F&C (principalmente física) puede necesitar ajustes adicionales si se identifica obsolescencia funcional o económica significativa.
• Adaptabilidad: Para propiedades muy antiguas, únicas o con materiales no estándar, el avaluador debe considerar si las tablas F&C estándar son directamente aplicables o si se requieren ajustes basados en su criterio experto.
• Consistencia: Aplicar los criterios de clasificación de manera consistente en todos los avalúos es fundamental para la fiabilidad.

Conclusión: Fitto y Corvini como Herramienta Clave en Avalúos

El método de depreciación de Fitto y Corvini representa una evolución significativa respecto a los modelos lineales simples. Al incorporar el estado de conservación junto con la edad, ofrece una estimación del deterioro físico mucho más ajustada a la realidad de los bienes inmuebles. Aunque requiere una inspección detallada y el juicio experto del avaluador, su aplicación estructurada y su reconocimiento en la práctica profesional, particularmente en Colombia, lo convierten en una herramienta indispensable dentro del enfoque del costo. Permite diferenciar el valor de propiedades basado en el cuidado y mantenimiento recibido, resultando en valoraciones más justas y precisas para múltiples fines financieros y legales. Entender su lógica y aplicación es crucial para profesionales inmobiliarios, inversionistas y propietarios que buscan comprender el valor real de sus activos construidos.

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La correcta aplicación del método Fitto y Corvini y el cumplimiento de las normativas de avalúos en Colombia requieren conocimiento técnico y experiencia. En Goods & Services Consulting S.A.S, contamos con profesionales y aliados expertos en valoración inmobiliaria listos para asistirte en:

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