CATASTRO MULTIPROPÓSITO EN COLOMBIA: UNA HERRAMIENTA PARA LA GESTIÓN TERRITORIAL Y FISCAL

El gobierno nacional ha impulsado de manera decidida el Catastro Multipropósito, un modelo de inventario de bienes inmuebles que trasciende la tradicional función de identificación física y económica de los predios. Este enfoque busca integrar en un solo sistema la información necesaria para la formulación de políticas públicas, la seguridad jurídica de la propiedad, la mejora del mercado inmobiliario, el desarrollo sostenible y el fortalecimiento fiscal de los territorios. A lo largo de este artículo se explican los fundamentos, componentes y beneficios del Catastro Multipropósito en Colombia, así como su relación con el registro de la propiedad y la coordinación entre diversas entidades del Estado.

1. ¿En qué consiste el Catastro Multipropósito?

1.1. Definición y Características

El Catastro Multipropósito es un inventario o censo de bienes inmuebles (casas, fincas, lotes, terrenos) tanto de dominio público como privado, formales e informales, ubicados en el territorio nacional. Va más allá de la visión tradicional del catastro como un simple registro para la liquidación del impuesto predial y busca centralizar la identificación física, jurídica y económica de cada predio. Esto implica conocer la forma del lote, sus linderos, área, uso, mejoras, titularidad, restricciones y responsabilidades asociadas.

Los datos recabados se encuentran actualizados y clasificados para distintos fines, incluidas la seguridad jurídica, la gestión eficiente de la tierra, la ordenación territorial y la identificación de áreas de riesgo. También se destacan dos aspectos cruciales:

1. Interoperabilidad Digital: El catastro multipropósito se integra con otros sistemas de información territorial, facilitando el intercambio de datos con entidades como la Registraduría, la Agencia Nacional de Tierras, las oficinas de registro de instrumentos públicos y los institutos descentralizados.

2. Unificación con el Registro: El sistema busca establecer un único código predial que coincida con la matrícula inmobiliaria, de modo que la información catastral y registral sea más transparente y confiable.

1.2. Razón de Ser y Multipropósito

Se denomina “multipropósito” debido a que sirve a múltiples objetivos:

• Fiscal: Apoya la recaudación del impuesto predial unificado, la determinación de la base gravable y la plusvalía.
• Jurídico: Mejora la seguridad en la tenencia de la tierra, ayuda a formalizar propiedad e integra el número de matrícula inmobiliaria con la base catastral.
• Ambiental: Identifica usos del suelo y restricciones ambientales, define áreas con riesgo natural o con vocación de protección.
• Planificación: Proporciona datos de georreferenciación y características prediales para la toma de decisiones, planes de ordenamiento territorial (POT) y proyectos de infraestructura.

Este modelo es clave para desmitificar la idea de que “catastro = impuesto predial”. Por el contrario, se transforma en una herramienta transversal para la definición de políticas públicas y la gestión integral del territorio.

2. ¿Quiénes Participan en la Construcción del Catastro Multipropósito en Colombia?

La legislación vigente (con especial relevancia en la Ley 1955 de 2019 y decretos reglamentarios) contempla la descentralización de la gestión catastral, delegando la operación en diferentes figuras:

1. Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC)
   Actúa como autoridad catastral nacional, encargada de regular, supervisar y prestar el servicio en aquellos lugares donde no haya otra entidad habilitada.

2. Gestores Catastrales
   Son entidades públicas o privadas habilitadas por el IGAC para realizar la gestión catastral en un territorio determinado. Pueden ser departamentos, municipios, distritos u otras agencias con competencia.

3. Operadores Catastrales
   Se trata de personas jurídicas (públicas o privadas) que ejecutan, bajo supervisión de un gestor, labores de formación, actualización y conservación catastral. Esto implica salidas de campo, censos y valoración de predios.

Con esta política, se busca mayor cobertura y eficiencia, dado que el IGAC por sí solo no podía abarcar todo el país de manera oportuna. La intervención de gestores y operadores catastrales descentralizados amplía la capacidad de llevar el catastro a regiones apartadas, recolectar datos con precisión y sostener la información al día.

3. Componentes y Beneficios del Catastro Multipropósito

La naturaleza multipropósito del sistema implica múltiples beneficios y subcomponentes:

1. Identificación Predial Única
   Cada predio se asocia a un código estandarizado, alineado con la base registral. Esto unifica la información del titular y su dominio (derechos, limitaciones, responsabilidades).

2. Descripción Geométrica y Localización
   El catastro provee detalles de la forma del lote, las coordenadas (cartografía digital), niveles de exactitud posicional y la conformación de edificaciones.

3. Integración con el Número de Matrícula Inmobiliaria
   Se articula la base catastral y la base registral de la Superintendencia de Notariado y Registro, reduciendo inconsistencias.

4. Relación Sujeto-Predio
   Identifica plenamente qué persona (natural o jurídica) tiene derechos sobre el inmueble, o si existen condiciones de tenencia informal. Esto genera seguridad jurídica y facilita la resolución de conflictos.

5. Metodologías de Análisis del Mercado
   El catastro multipropósito adopta métodos estadísticos para estimar el avalúo catastral, lo cual aporta transparencia en la determinación de la base gravable del impuesto predial.

6. Participación Social
   Involucra comunidades y autoridades locales en la actualización, favoreciendo la transparencia y el acceso a la información. Además, la identificación de predios informales sirve como base para programas de titulación urbana o rural.

3.1. Usos Principales de la Información Catastral

• Políticas Públicas: El Estado utiliza la información para focalizar subsidios, planificar obras y reestructurar el espacio urbano-rural.
• Protección Ambiental: Define polígonos de reservas, parques naturales, líneas de protección costera, zonas de alto riesgo e identifica los predios involucrados.
• Ordenamiento Territorial: Guiado por planes de ordenamiento que se apoyan en datos catastrales precisos para zonificar usos, alturas permitidas, densidades de construcción, etc.
• Seguridad y Fomento del Mercado Inmobiliario: Con una base actualizada, las transacciones inmobiliarias se vuelven más confiables y se reduce la informalidad en la tenencia de la tierra.

4. Propósitos Adicionales que Explican su Carácter “Multipropósito”

El catastro anterior se limitaba al cálculo del impuesto predial. Con el catastro multipropósito, se potencia la información para:

1. Regularización de la Propiedad
   La integración con el registro imobiliario aclara la propiedad formal y la informal, impulsando el otorgamiento de títulos de propiedad que fomentan la actividad económica.

2. Planificación y Ordenamiento Territorial
   Los datos catastrales ayudan a caracterizar patrones de uso del suelo, lo que sirve para actualizar Planes de Ordenamiento Territorial (POT) y definir áreas prioritarias de desarrollo o conservación.

3. Desarrollo Sostenible
   Permite reconocer dónde hay restricciones ambientales o zonas de amenaza (inundaciones, deslizamientos) y ubicar con detalle la ubicación de ecosistemas frágiles.

4. Fortalecimiento de las Finanzas Locales
   Al actualizar de manera sistemática los inmuebles (nuevas construcciones, modificaciones), se calcula el avalúo catastral con mayor exactitud, incrementando la recaudación fiscal sin caer en arbitrariedades.

5. Tecnología e Interoperabilidad
   El catastro multipropósito facilita la adopción de sistemas de información geográfica y bases de datos enlazadas con otras plataformas estatales, lo que agiliza trámites como licencias de construcción, redes de servicios públicos y legalizaciones varias.

5. Mitos y Realidades en la Implementación del Catastro Multipropósito

1. Sólo sirve para subir el impuesto predial
   Aunque su función tributaria es innegable, el catastro multipropósito también apunta a la formalización de la tenencia y la planeación ambiental y urbana. Los municipios pueden mejorar su presupuesto, pero los ciudadanos ganan en seguridad y en posibilidades de inversión.

2. Beneficia únicamente a los entes recaudadores
   Este enfoque conlleva la tenencia formal, mayor estabilidad jurídica, incentivos para la inversión, acceso más rápido a créditos hipotecarios y políticas de desarrollo enfocadas en datos precisos.

3. Implica que el avalúo catastral equivalga al valor comercial
   No necesariamente. Se pretende reducir la brecha y ajustar la base catastral a la realidad, pero la metodología oficial no establece una equivalencia perfecta con el precio de mercado. Sin embargo, sí se busca más coherencia y cercanía.

4. Opera igual en todas las regiones
   Cada territorio puede habilitar gestores y operadores catastrales diferenciados. Las metodologías estadístico-técnicas se adecúan a las condiciones locales (rurales, urbanas, zonas costeras, regiones andinas, etc.).

5. Se implementa de inmediato en todo el país
   La transición al catastro multipropósito lleva un calendario progresivo. Las zonas con mayor atraso en actualizaciones catastrales suelen ser priorizadas para los procesos de barrido predial masivo.

6. Barrido Predial Masivo para la Implementación de la Política de Ordenamiento Social de la Propiedad

Una de las estrategias para lograr la implementación plena del catastro multipropósito es el “Barrido Predial Masivo,” que consiste en:

• Recopilación intensiva de datos sobre linderos, dimensiones reales, mejoras, uso y titularidad de cada predio en un área determinada.
• Detección de informalidades (ocupaciones sin título, subdivisiones no registradas).
• Coordinación con autoridades locales y comunidades para la validación de la información, evitando conflictos o duplicaciones.

Este proceso apunta a destrabar la inseguridad jurídica de la tierra que durante décadas afectó la productividad y la inversión en múltiples regiones.

7. Impacto del Catastro Multipropósito en Diversos Ámbitos

7.1. Regularización de la Propiedad y Reducción de Conflictos

Con una cartografía clara, asignando a cada predio un único código y enlazándolo con la matrícula inmobiliaria, se fomenta la solución de conflictos territoriales y se encamina a la legalización de tenencias informales. Esto activa el mercado de la tierra y promueve la inversión en zonas que antes padecían inseguridad o disputas por linderos.

7.2. Planeación Ambiental y Protección de Ecosistemas

La incorporación de datos socioeconómicos, ambientales y demográficos potencia la gestión de riesgos: se delimitan áreas amenazadas por deslizamientos o inundaciones, se tipifican suelos no urbanizables, y se identifican predios con restricciones ambientales que exijan un manejo especial. Todo esto forma parte esencial de un ordenamiento sostenible.

7.3. Desarrollo Económico y Crecimiento del Mercado Inmobiliario

Un inventario catastral robusto y confiable instaura la base para un mercado inmobiliario seguro. Inversionistas, promotores de vivienda, e incluso potenciales compradores, pueden decidir con menor incertidumbre, generando dinamismo en el sector inmobiliario.

7.4. Fortalecimiento de Finanzas Locales

Una de las metas es robustecer la recaudación fiscal, ajustada a la realidad de cada predio. El predial deja de basarse en valores obsoletos y se vuelve más justo y eficiente. A la par, el municipio puede explorar nuevas figuras de financiación (plusvalía, contribución por valorización) respaldadas en datos catastrales actualizados.

8. Goods & Services Consulting S.A.S.: Asesoría para el Catastro Multipropósito

Implementar y aprovechar el Catastro Multipropósito requiere un equipo conocedor de la normativa, la metodología de recolección de datos, los sistemas de información geográfica y la articulación con el registro. Goods & Services Consulting S.A.S. se ha especializado en:

1. Elaboración de Estudios Catastrales: Desarrollo de cartografía detallada, levantamientos de campo y verificación de linderos.
2. Valoraciones y Avalúos: Se aplican metodologías robustas para estimar el valor catastral y comercial, permitiendo conciliaciones efectivas en caso de discrepancias.
3. Tramitación y Regulación: Acompañamiento en la legalización de predios, procesos de reclamación ante la autoridad catastral, y vinculación con gestores y operadores catastrales acreditados.
4. Consultoría Integral: Apoyo a municipios y departamentos en la formulación de políticas basadas en datos catastrales, proyectos de barrido predial masivo y sistemas de interoperabilidad con la oficina de registro.

Para las entidades territoriales y los propietarios, contar con una asesoría experta reduce el riesgo de retrasos, inconsistencias y costos adicionales en la implementación del catastro.

9. Conclusión y Perspectivas

El Catastro Multipropósito en Colombia se consolida como una base que va más allá del cálculo del impuesto predial. Su alcance cubre la seguridad jurídica, la ordenación del territorio, la planeación ambiental y el incremento de la inversión y el desarrollo económico. Con la participación de gestores y operadores catastrales habilitados, junto a un enfoque digital e interoperable, se avanza hacia un modelo que integra la información del registro de la propiedad, generando transparencia y eficiencia a nivel nacional.

Este sistema incorpora una visión amplia que identifica derechos, responsabilidades y restricciones, abarcando la tenencia formal e informal de la tierra, y brindando herramientas para la gestión de riesgos y la distribución equitativa de cargas tributarias. Al compilar datos sobre uso del suelo, variables ambientales, aspectos socioeconómicos y demográficos, el Catastro Multipropósito multiplica sus propósitos y se convierte en una pieza fundamental de gobierno y política pública.

En años futuros, se espera la consolidación de un catastro de alta precisión posicional, con un único código predial asociado a la matrícula inmobiliaria y un mayor reconocimiento de la titulación informal. Este escenario impulsará la inversión y la estabilidad en el mercado de la tierra, beneficiando a las administraciones locales en su planificación y a los propietarios en su seguridad jurídica.

En definitiva, el Catastro Multipropósito es la clave para una gestión moderna de la información territorial, permitiendo diseñar e implementar políticas públicas que fomenten el desarrollo sostenible, el equilibrio urbano-rural y el uso racional de los recursos del territorio.

Contacto y Servicios de Goods & Services Consulting S.A.S.

Si necesitas orientación sobre:

• Procesos de levantamiento catastral
• Proyectos de barrido predial masivo
• Gestión de reclamaciones ante la autoridad catastral
• Conciliación entre avalúo catastral y avalúo comercial
• Asesoría en la adopción de Catastro Multipropósito

Goods & Services Consulting S.A.S. ofrece servicios integrales con un equipo experimentado en el ámbito catastral, legal y de avalúos, respaldando a entidades gubernamentales, empresas y particulares que requieran acompañamiento en la correcta implementación y uso del Catastro Multipropósito.

Contáctanos para analizar tu caso y encontrar soluciones a la medida, alineadas con el marco legal vigente y las mejores prácticas internacionales. El Catastro Multipropósito es una oportunidad de modernización y equidad, y con la asesoría adecuada puede convertirse en un motor de progreso para tu territorio y tu patrimonio inmobiliario.