Avalúo Comercial vs. Avalúo Catastral en Colombia: Diferencias y Preguntas Frecuentes

Los avalúos en Colombia son herramientas fundamentales para todo tipo de trámites y gestiones relacionados con propiedades (inmuebles, predios rurales, propiedades industriales, etc.). En el mercado inmobiliario tienen un gran peso, tanto para las personas particulares como para los gobiernos, quienes se apoyan en estos datos para cobrar impuestos a la propiedad (impuesto predial).

Sin embargo, no existe un único tipo de avalúo: es común encontrarse con el avalúo catastral (también llamado “fiscal”) y el avalúo comercial; ambos pueden arrojar valores distintos para el mismo inmueble. Es importante comprender por qué existe esa discrepancia, la cual puede llegar a ser muy amplia.

En este artículo veremos:

• Quién realiza el avalúo catastral.
• Cuál es la diferencia entre avalúo catastral y avalúo comercial.
• Por qué pueden variar tanto sus valores.
• Cómo se gestiona la actualización catastral.

Al finalizar la lectura, tendrás un panorama claro sobre por qué el avalúo comercial suele ser más alto que el avalúo catastral y cómo manejar los procedimientos de actualización.

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1. ¿Quién Realiza el Avalúo Catastral?

El avalúo catastral (o fiscal) se elabora por entidades públicas a nivel nacional, departamental o municipal, como el IGAC (Instituto Geográfico Agustín Codazzi). Este avalúo se usa principalmente para la liquidación de impuestos (por ejemplo, el impuesto predial).

• Finalidad: Determinar cuánto se cobrará de impuesto predial a cada propietario.
• Criterios de Valoración: Principalmente ubicación, metros cuadrados de construcción y de terreno, y algunas características físicas básicas (servicios, vías de acceso, estrato, etc.).
• Enfoque: Calcula un valor oficial para efectos tributarios, no refleja con exactitud la dinámica de mercado.

Importante: El avalúo catastral es solicitado y gestionado por el gobierno. Su propósito es recaudar de manera equitativa de acuerdo a la base gravable oficial.

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2. Avalúo Comercial: Enfocado al Mercado

En contraste, el avalúo comercial:

• Determina el precio de mercado del inmueble en un momento dado.
• Se solicita normalmente cuando se va a comprar, vender o hipotecar una propiedad.
• Lo hace un avaluador profesional y certificado, independiente o avalado por entidades especializadas.
• Validez: Típicamente un avalúo comercial tiene vigencia de 12 meses y se entrega con un informe detallado.

Aspectos Incluidos en el Avalúo Comercial

1. Ubicación y su tendencia en el mercado.
2. Características internas y externas del inmueble (acabados, servicios, zonas comunes, etc.).
3. Dinámica del mercado inmobiliario (oferta y demanda).
4. Referencias de inmuebles comparables (ventas recientes en la misma zona).
5. Factores macroeconómicos (inflación, valorización urbana, etc.).

El avalúo comercial supera o podría superar con frecuencia al catastral, pues analiza valoraciones actuales del mercado, mientras que el catastral se centra en parámetros oficiales (que, además, pueden desactualizarse si no se revisan con frecuencia).

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3. Porcentaje entre Avalúo Catastral y Avalúo Comercial

La pregunta que muchas personas se hacen es: “¿Cuál es el porcentaje de diferencia entre un avalúo catastral y un avalúo comercial?”. La respuesta no es sencilla, debido a varios factores:

• Quien solicita el avalúo (Estado o particular).
• Propósito del avalúo (impuestos vs. transacciones de compra-venta).
• Fecha de realización y si se ha actualizado recientemente.

Normalmente, el avalúo comercial es más alto que el catastral. Algunos creen que puede ser el doble, pero eso no siempre ocurre. Una referencia genérica es que el avalúo catastral alcanza un valor máximo cercano al 70% del valor comercial de la propiedad. No es una regla absoluta, solo un promedio que se da en muchos casos.

¿Puede Haber Casos en que el Avalúo Catastral Sea Similar al Comercial?

Sí, especialmente si el catastro en esa zona se actualizó recientemente y el mercado no ha sufrido cambios drásticos. También puede ocurrir lo contrario: que el avalúo catastral sea muy inferior al comercial si no se ha actualizado por varios años, o si la zona experimentó una valorización rápida.

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4. ¿Qué Pasaría si el Avalúo Comercial Fuera Inferior al Catastral?

Este caso es raro, pero podría darse si:

• Ocurrió un desastre o deterioro significativo del inmueble (y no se actualizó el catastro).
• La zona experimentó una devaluación por factores de orden público o crisis económica extrema.
• El avalúo catastral quedó inflado por un proceso inadecuado en la evaluación pública.

Cuando se da una brecha muy inusual (avalúo catastral mayor al comercial), se recomienda solicitar la actualización de ambos, para corregir datos que puedan estar desfasados.

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5. Actualización de los Avalúos Catastrales

Un desfase entre avalúos (comercial vs. catastral) suele originarse por la falta de actualización de este último. Aunque el avalúo catastral tiene validez oficial, la fecha en que se realizó determina si los datos reflejan la realidad de ese momento. La inflación, la valorización de la zona, y los cambios en el predio (ampliaciones, remodelaciones) pueden alterar drásticamente el valor real.

Pasos para Actualizar el Avalúo Catastral

1. Contactar a la autoridad local que maneje el catastro (en Colombia, podría ser el IGAC o la oficina catastral del municipio).
2. Solicitar la revisión o actualización, presentando la documentación requerida.
3. Permitir la visita de inspectores o peritos oficiales, quienes evaluarán el inmueble y actualizarán los datos en el sistema.
4. Una vez finalizado el proceso, la administración expide la nueva base gravable catastral.

Recomendación: Mantener el avalúo catastral actualizado ayuda a evitar problemas de diferencias demasiado grandes con el avalúo comercial que podrían generar dudas a compradores, aseguradoras o entidades financieras.

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6. Preguntas Frecuentes sobre Avalúos Catastrales

A continuación, respondemos las preguntas más habituales sobre la actualización catastral y la relación con otros aspectos de la política de tierras en Colombia.

6.1. ¿Cada Cuánto Se Debe Hacer la Actualización Catastral?

Según la norma vigente, la actualización catastral debe realizarse cada 5 años. Sin embargo, con la eventual implementación del catastro multipropósito, se aplicará una metodología de barrido predial, lo que podría modificar la periodicidad.

6.2. ¿Cómo Actualizo la Información de Mi Predio?

Puede hacerse de oficio (la entidad catastral lo inicia) o a solicitud de parte (el propietario lo pide). Se debe acudir a los procesos catastrales de actualización o conservación catastral, o tramitarlo directamente ante las oficinas del IGAC, presentando los documentos que se requieran según el tipo de mutación (cambio en linderos, nueva construcción, subdivisión, etc.).

6.3. ¿Cuál es la Participación del Catastro en la Política de Tierras?

El IGAC aporta insumos técnicos (cartografía, estudios de suelos, bases de datos prediales) a entidades como la Agencia Nacional de Tierras, la UPRA (Unidad de Planificación Rural Agropecuaria), la Unidad de Restitución de Tierras, etc. Estas instituciones usan la información catastral para la formulación y ejecución de la política de tierras.

6.4. ¿El Incremento del Avalúo Catastral Es Igual al Incremento del Impuesto Predial?

No, son dos procesos distintos. El avalúo catastral puede subir por actualizaciones o por el reajuste anual que hace el gobierno con base en el IPC. El impuesto predial, por su parte, depende de tarifas municipales aplicadas a la base gravable. Es posible que un aumento en el avalúo catastral no se traduzca exactamente en la misma proporción de aumento del predial.

6.5. ¿En Cuánto Tiempo Espero Recibir la Visita del IGAC Luego de Radicada una Solicitud de Revisión de Avalúo?

Según el artículo 139 de la Resolución 0070 de 2011, el término es de 20 días.

6.6. ¿En Qué Consiste el Proceso de Actualización Catastral?

Según el artículo 97 de la Resolución 0070 de 2011, la actualización de la formación catastral implica renovar los datos físico, jurídico y económico del predio, corrigiendo disparidades causadas por cambios en uso, productividad, obras públicas o condiciones de mercado inmobiliario.

6.7. ¿En Qué Consiste la Conservación Dinámica?

De acuerdo al artículo 105 de la Resolución 0070 de 2011, la conservación catastral es el conjunto de operaciones para mantener al día los documentos catastrales según los cambios en la propiedad. Se denomina “dinámica” cuando se realiza para un sector o grupo de predios definidos, durante un periodo determinado, no de forma puntual.

6.8. ¿En Qué Consiste la Información Gráfica y la Alfanumérica?

• Información alfanumérica: Datos de propietario (nombre, cédula), número de matrícula inmobiliaria, área de terreno y construcción, etc.
• Información gráfica: La forma o polígono que representa el predio sobre el espacio geográfico (planos, coordenadas). Ambos tipos de información son complementarios.

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7. Conclusión

• El avalúo catastral es oficial y lo realizan entidades gubernamentales para fines fiscales (impuestos).
• El avalúo comercial lo hace un perito privado y refleja el precio de mercado real de un inmueble.
• No hay un porcentaje fijo de diferencia entre ambos, aunque generalmente el comercial supera al catastral.
• Para reducir brechas y evitar incongruencias, se recomienda mantener actualizado el avalúo catastral, sobre todo si el mercado está en constante cambio o el predio ha sufrido modificaciones sustanciales.

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