Resolución IGAC 941 de 2026: Qué Cambia en los Avalúos Comerciales Frente a la Resolución 620 de 2008

Durante más de quince años, la práctica valuatoria en Colombia estuvo regida de manera uniforme por la Resolución 620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC). Esta disposición constituyó la columna vertebral de miles de informes periciales emitidos para compraventas, créditos hipotecarios, garantías bancarias, procesos de expropiación judicial y registros contables bajo normas internacionales. Sin embargo, esa prolongada etapa regulatoria llegó a su término definitivo: la Resolución IGAC 941 de 2026, expedida el 31 de julio de 2026, ha transformado integralmente los métodos, las condiciones de elaboración y la presentación de avalúos comerciales en todo el territorio colombiano, derogando formalmente en su artículo 60 a la Resolución 620 de 2008 y a los apartes técnicos de la Resolución 898 de 2014.

La expedición de esta nueva reglamentación no representa una simple actualización terminológica, sino un cambio paradigmático en la exigencia probatoria, la rigurosidad estadística y la responsabilidad ética del avaluador inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA). Con 61 artículos articulados y un robusto Anexo Técnico de aplicación vinculante, la Resolución 941 establece estándares de inspección física ineludibles, limita matemáticamente la dispersión de las muestras comparables de mercado, regula el uso emergente de algoritmos de inteligencia artificial y modelos automatizados de valoración (AVM), y conecta la actividad pericial con el Observatorio Inmobiliario Catastral.

En este exhaustivo tratado pericial, elaborado por el equipo de peritos tasadores e ingenieros de Goods & Services Consulting S.A.S., analizamos punto por punto las implicaciones técnicas, jurídicas y patrimoniales que todo propietario, apoderado judicial, director financiero y evaluador de riesgos bancarios debe dominar para garantizar que sus dictámenes periciales cuenten con total validez legal e inexpugnabilidad técnica en Colombia.

1. El Hito Histórico: La Derogatoria de la Resolución 620 de 2008 tras 18 Años

Para dimensionar el impacto de la Resolución IGAC 941 de 2026 es imperativo comprender el contexto en el que operó la Resolución 620 de 2008. Expedida en un momento en que el catastro multipropósito era apenas una iniciativa incipiente y la Ley 1673 de 2013 (Ley del Avaluador) aún no había profesionalizado el gremio pericial mediante la creación del Registro Abierto de Avaluadores (RAA), la Resolución 620 brindó durante casi dos décadas directrices generales para valorar bienes urbanos y rurales.

No obstante, el transcurso del tiempo evidenció vacíos significativos. La norma de 2008 carecía de parámetros estadísticos rigurosos para validar cuándo una muestra de mercado era verdaderamente representativa, permitía interpretaciones ambiguas que daban paso a los denominados «avalúos de escritorio» sin inspección física real, no contemplaba la irrupción masiva de herramientas tecnológicas de analítica predictiva ni articulaba la valuación comercial con los estándares internacionales de contabilidad (NIIF 13 para valor razonable y NIC 16 para propiedad, planta y equipo).

El artículo 60 de la Resolución IGAC 941 de 2026 zanjó de raíz esta situación mediante una derogatoria expresa:

«Artículo 60. Derogatorias y vigencia. La presente resolución rige a partir de la fecha de su publicación en el Diario Oficial y deroga en su totalidad la Resolución 620 de 2008, el artículo 13 y los incisos 1, 2 y 3 del artículo 14 de la Resolución 898 de 2014, así como todas las disposiciones que le sean contrarias.»

Esta derogatoria implica que ningún avaluador, entidad pública ni operador judicial puede invocar legítimamente la Resolución 620 de 2008 en avalúos practicados con posterioridad a la expedición del nuevo acto administrativo. Un informe pericial que persista en fundarse en la normativa derogada constituye un dictamen técnicamente anacrónico, vulnerable a objeciones por error grave en estrados judiciales y susceptible de rechazo automático en comités de crédito bancario.

2. Marco Jurídico y Jerarquía Normativa del Régimen Valuatorio en Colombia

La Resolución IGAC 941 de 2026 no opera en un vacío normativo, sino que se inserta dentro de una pirámide jurídica de rango legal y reglamentario que articula la función social y ecológica de la propiedad en Colombia. El acto administrativo desarrolla directamente las disposiciones del Capítulo 3 del Título 2 del Decreto Único Reglamentario 1170 de 2015 (Sector Administrativo de Información Estadística), norma que define quiénes tienen la potestad de solicitar avalúos comerciales y establece los procedimientos de revisión e impugnación.

Asimismo, la resolución armoniza sus preceptos con tres estatutos fundamentales de la legislación colombiana:

• Ley 388 de 1997 (Ley de Desarrollo Territorial), artículo 61: Dispone que el precio de adquisición en procesos de enajenación voluntaria y expropiación es el valor comercial determinado por el IGAC, la entidad que haga sus veces o por peritos privados inscritos en el Registro Abierto de Avaluadores. La Resolución 941 constituye la norma técnica obligatoria para determinar ese precio indemnizatorio.
• Ley 1673 de 2013 (Estatuto del Avaluador) y Decreto 556 de 2014: Establecen que la actividad valuatoria es una profesión reglamentada sujeta a estricto control ético y disciplinario por parte de las Entidades Reconocidas de Autorregulación (ERA). El artículo 5, numeral 6, de la Resolución 941 exige taxativamente que el avaluador cuente con inscripción activa y vigente en el RAA en la categoría específica del bien objeto de estudio.
• Resolución IGAC 898 de 2014 y sus modificaciones (1044 de 2014, 1092 de 2022 y 963 de 2025): Aunque la 941 derogó sus artículos 13 y apartes del 14, esta norma se mantiene plenamente vigente en lo relativo a los requerimientos documentales complementarios exigidos en proyectos de infraestructura de utilidad pública e interés social.

3. Ámbito de Aplicación Obligatorio: Procesos Públicos y Efectos en el Sector Privado

El artículo 2 de la Resolución 941 define con precisión los sujetos procesales vinculados por su mandato. La norma es de cumplimiento obligatorio imperativo para todos los peritos avaluadores, funcionarios públicos, contratistas y entidades estatales responsables de la gestión predial en procedimientos de enajenación voluntaria directa, expropiación por vía judicial y expropiación por vía administrativa en Colombia.

Ahora bien, ¿qué ocurre en el sector privado, en operaciones de crédito hipotecario, en litigios de sucesión entre particulares o en valoraciones corporativas para estados financieros? Aunque para estos trámites privados rige el principio de autonomía de la voluntad, la Resolución 941 de 2026 constituye el estándar técnico pericial de máxima jerarquía y autoridad en el país. Jueces civiles, tribunales de arbitramento, inspectores de policía, directores de riesgo bancario y firmas de auditoría externa exigen de forma unánime que los avalúos privados se ajusten a esta metodología para admitirlos como pruebas conducentes y pertinentes.

En consecuencia, encargar hoy un avalúo comercial sin observar los parámetros de la Resolución 941 expone a las partes a que la contraparte en un negocio o juicio desestime el estudio técnico, obligando a incurrir en sobrecostos y demoras procesales para rehacer el peritaje bajo los parámetros vigentes.

4. Principios Rectores de la Gestión Valuatoria según el Artículo 5

Una de las mayores innovaciones dogmáticas de la Resolución 941 es la positivación de seis principios rectores en su artículo 5, los cuales deben regir cada actuación del perito desde la inspección inicial hasta la sustentación del dictamen:

1. Objetividad: La tasación debe fundamentarse en realidades verificables del mercado inmobiliario y en evidencia física comprobable, prescindiendo de apreciaciones subjetivas, simpatías o presiones comerciales del solicitante.
2. Certeza de Fuentes: Toda fuente de información (ofertas de mercado, escrituras, datos catastrales, índices de costos de construcción) debe estar plenamente documentada, fechada y georreferenciada para permitir su trazabilidad y verificación posterior.
3. Transparencia: Las memorias de cálculo no pueden ser «cajas negras». El perito está obligado a explicitar las fórmulas matemáticas, los factores de homologación aplicados y las justificaciones técnicas de cada coeficiente utilizado.
4. Integridad y Suficiencia: El informe pericial debe ser autosuficiente. Cualquier profesional del sector inmobiliario o juez que examine el documento debe ser capaz de comprender el razonamiento técnico que condujo a la cifra final sin necesidad de consultar anexos ocultos.
5. Independencia y Profesionalidad: El avaluador debe actuar libre de conflictos de interés, declarándose impedido cuando tenga vínculos societarios, familiares o comerciales con alguna de las partes, conforme a la Ley 1673 de 2013.
6. Idoneidad Acreditada: El profesional debe contar con la matrícula activa en la especialidad correspondiente del RAA, respondiendo personal, civil y disciplinariamente por la exactitud del dictamen.

5. La Visita Técnica Obligatoria: Fin de la Laxitud y Evidencia Georreferenciada

El artículo 10 de la Resolución IGAC 941 de 2026 asesta un golpe definitivo a una de las malas prácticas más extendidas en el mercado valuatorio informal: los «avalúos de escritorio» o tasaciones documentales realizadas sin pisar el inmueble. La norma consagra que la visita técnica ocular es una condición de validez insustituible del avalúo comercial.

Durante la inspección de campo, el perito debe ejecutar un levantamiento integral que incluya:

• Verificación ocular de linderos físicos y contraste con las escrituras públicas y planos catastrales.
• Inspección detallada del sistema estructural (muros de carga, pórticos de concreto, estructuras metálicas, cimentaciones visibles) y análisis de patologías (fisuras, asentamientos, humedades).
• Calificación técnica del estado de conservación de acabados, redes eléctricas, instalaciones hidro-sanitarias y dotaciones comunales.
• Registro fotográfico continuo y georreferenciado (con coordenadas geográficas GPS/GNSS) de fachadas, accesos, áreas interiores, linderos y entorno inmediato.

6. Los Cuatro Métodos Valuatorios Oficiales Reconocidos por la Resolución 941

El artículo 15 de la norma ratifica que los métodos valuatorios válidos en Colombia son exactamente cuatro, pero su Anexo Técnico redefine con precisión quirúrgica el procedimiento matemático, los datos de entrada y los criterios de descarte para cada uno de ellos:

A. Método de Comparación o de Mercado

Consiste en establecer el valor comercial del bien mediante el análisis comparativo de ofertas y transacciones de inmuebles similares en la misma zona homogénea. La Resolución 941 exige recolectar un mínimo de 3 a 5 comparables contemporáneos y aplicar una matriz de homogenización transparente donde se calibren factores de negociación (descuento comercial), área (factor tamaño), ubicación, antigüedad, tipología y calidad de acabados. El resultado de la muestra debe cumplir obligatoriamente con el límite de Coeficiente de Variación.

B. Método de Renta o Capitalización de Ingresos

Determina el valor del inmueble en función de su capacidad de generar flujos de caja operativos futuros. La norma distingue dos modalidades técnicas:

• Capitalización Directa: Aplica la fórmula \(V = rac{NOI}{R}\), donde \(NOI\) es el Ingreso Operativo Neto proyectado para el primer año y \(R\) es la tasa de capitalización global (cap rate) sustentada en el mercado concorrente.
• Flujo de Caja Descontado (DCF): Proyecta los ingresos netos anuales durante un horizonte temporal de 5 a 10 años, deduciendo vacancia, cartera morosa, costos operativos e inversiones de capital (CapEx), y descontándolos a valor presente mediante una tasa de descuento ponderada (WACC o costo de oportunidad del inversionista).

C. Método de Costo de Reposición

Calcula el valor del inmueble sumando el valor comercial del terreno (determinado por mercado) al costo neto de reposición de las construcciones. Para este último componente, se calcula el costo de construir una edificación idéntica o equivalente a precios actuales de mano de obra y materiales (Costo Nuevo de Reposición) y se le aplica una depreciación física y funcional mediante fórmulas reconocidas (Ross-Heidecke, Fit & Gervasoni o Kuentzle), evaluando la edad efectiva y el estado de conservación según la tabla oficial del Anexo Técnico.

D. Método Residual

Utilizado primordialmente para valorar terrenos con potencial de desarrollo inmobiliario. Consiste en proyectar el valor total de ventas de un proyecto arquitectónico hipotético factible según el POT, deduciendo la totalidad de costos directos de obra, costos indirectos (diseños, licencias, publicidad, gerencia), costos financieros y la utilidad esperada del promotor. La cifra resultante refleja el valor residual máximo que un desarrollador racional puede pagar por el suelo.

7. Criterios Estadísticos Obligatorios: Coeficiente de Variación y Muestras de Mercado

Uno de los avances técnicos más significativos del Anexo Técnico de la Resolución 941 de 2026 radica en la fijación de umbrales estadísticos cuantitativos de obligatorio cumplimiento para adoptar el valor final por comparación de mercado.

Bajo la derogada Resolución 620, era común que peritos presentaran muestras con dispersiones exorbitantes donde unos comparables cotizaban a $3,000,000/m² y otros a $7,000,000/m², promediándolos de forma arbitraria sin justificación matemática. La Resolución 941 pone fin a este descontrol imponiendo que el Coeficiente de Variación (CV) de la muestra homogenizada no puede exceder el 15.00 %:

Si tras aplicar los factores de homologación técnica el Coeficiente de Variación supera el umbral del 15 %, la norma dictamina que la muestra carece de homogeneidad estadística suficiente. En tal escenario, el avaluador tiene únicamente dos caminos legítimos:

• Ampliar la investigación de campo incorporando nuevos comparables rigurosamente seleccionados y depurar datos extremos con justificación fundamentada.
• Declarar inaplicable el método comparativo y migrar hacia metodologías alternativas como costo de reposición o capitalización de ingresos.

Asimismo, para la aplicación del método de costo de reposición, la Resolución 941 estandariza la escala de estados de conservación de 1 a 5, obligando al perito a sustentar fotográficamente cada porcentaje de demérito asignado a la estructura y a los acabados.

8. Regulación de Modelos Automatizados (AVM) e Inteligencia Artificial

La Resolución IGAC 941 de 2026 marca un precedente regional al abordar de frente la penetración de la tecnología en la valoración inmobiliaria. El artículo 22 de la resolución regula los Modelos Automatizados de Valoración (Automated Valuation Models – AVM) y las herramientas basadas en inteligencia artificial y machine learning.

La postura de la autoridad reguladora es equilibrada pero contundente:

• Permisión como herramienta de soporte: Los avaluadores pueden emplear algoritmos de AVM y analítica de datos masivos para identificar tendencias zonales, correlacionar variables catastrales y generar rangos preliminares de valor.
• Prohibición como avalúo final autónomo: La norma prohíbe de manera absoluta que el reporte generado por un software o algoritmo sea entregado al cliente como un avalúo comercial terminado. El dictamen requiere forzosamente la intervención intelectual, la inspección física y la firma manuscrita/digital de un avaluador con credencial RAA vigente.
• Trazabilidad y explicabilidad: Si un avaluador se apoya en un modelo computacional, debe ser capaz de explicar la lógica del modelo, las variables utilizadas, las fuentes de entrenamiento del algoritmo y el margen de error probabilístico. No se admiten justificaciones basadas en «modelos propietarios de caja negra» que impidan la contradicción técnica de la prueba.

9. Contenido Mínimo e Inexpugnable del Informe Pericial (Artículo 14)

El artículo 14 de la Resolución 941 de 2026 establece un catálogo de 24 requisitos formales y sustanciales que debe contener el informe final de avalúo. La ausencia injustificada de cualquiera de estos elementos vicia el documento de inconsistencia técnica y abre la puerta a su impugnación:

1. Identificación plena del solicitante y del avaluador (con indicación de número de cédula, registro RAA y ERA a la que pertenece).
2. Declaración explícita del marco jurídico que fundamenta el avalúo (Art. 7).
3. Identificación física, catastral y registral del predio (cédula catastral, CHIP en Bogotá, matrícula inmobiliaria y dirección oficial).
4. Fecha de visita técnica, fecha de valoración y fecha de expedición del informe.
5. Descripción jurídica del inmueble: titularidad, servidumbres, afectaciones viales o ambientales registradas en el folio de matrícula.
6. Descripción urbanística detallada: clasificación del suelo (urbano, expansión, rural, protección), tratamiento urbanístico, usos principales y complementarios según el POT vigente.
7. Descripción física y arquitectónica del terreno y las edificaciones (dimensiones, tipología estructural, acabados, estado de conservación).
8. Memoria fotográfica georreferenciada de alta resolución con tomas exteriores, interiores y de linderos.
9. Delimitación y caracterización del sector o zona homogénea física y geoeconómica.
10. Sustentación metodológica de los métodos valuatorios aplicados y justificación técnica de los descartados.
11. Investigación de mercado completa con ficha técnica de cada oferta o transacción utilizada.
12. Memoria de cálculo abierta de la homogenización de mercado, indicando los factores de ajuste y el Coeficiente de Variación final.
13. Desglose nítido y discriminado entre el valor comercial del terreno y el valor comercial de las construcciones y anexos.
14. En predios en propiedad horizontal, cálculo discriminado de áreas privadas y coeficientes de copropiedad.
15. Conclusiones del avalúo, valor adoptado en números y letras (en pesos colombianos COP) y tiempo de vigencia legal.
16. Certificado de inscripción activa en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA) y firma del perito responsable.

10. Reporte al Observatorio Inmobiliario Catastral, Revisión e Impugnación

El artículo 58 de la Resolución 941 introduce una obligación legal de trazabilidad estadística: los avaluadores y entidades que elaboren avalúos comerciales están obligados a remitir la información de los valores calculados y las variables físicas y geográficas al Observatorio Inmobiliario Catastral (OIC) del IGAC. Esta disposición busca consolidar la base de datos oficial del valor del suelo en Colombia y erradicar la asimetría informativa que históricamente facilitó la evasión tributaria y la especulación predial desmedida.

Por su parte, el artículo 57 armoniza el régimen de recursos con el Decreto 1170 de 2015 en procesos de enajenación forzosa o adquisición predial pública:

• Recurso de Revisión: Se interpone ante el mismo avaluador o entidad que emitió el informe cuando se detecten errores aritméticos, de cabida superficiaria, de destinación de uso o exclusión injustificada de mejoras.
• Recurso de Impugnación: Procede ante el Instituto Geográfico Agustín Codazzi cuando persistan discrepancias técnicas de fondo sobre la metodología o la razonabilidad de los comparables de mercado, actuando el IGAC como máxima autoridad rectora en sede de segunda instancia.

11. Flujograma Metodológico del Proceso Pericial bajo la Resolución 941 de 2026

Para garantizar que cada informe cumpla con el estándar de inexpugnabilidad jurídica y solidez técnica exigido por la nueva norma, en Goods & Services Consulting S.A.S. aplicamos un protocolo riguroso estructurado en seis fases consecutivas:

Conclusión: El Blindaje Patrimonial Exige Cumplir la Resolución IGAC 941 de 2026

La transición de la Resolución 620 de 2008 a la Resolución IGAC 941 de 2026 marca un hito histórico de madurez para el mercado inmobiliario y corporativo colombiano. Los tiempos de los informes periciales vagos, de las muestras no verificables y de las tasaciones realizadas desde un escritorio han llegado a su fin. En el escenario normativo actual, la validez de un avalúo depende estrictamente de su rigor científico, su evidencia de campo georreferenciada y su consistencia estadística.

Propietarios, empresas, inversionistas institucionales y operadores jurídicos deben asegurarse de que sus avalúos cumplan a cabalidad con la Resolución 941. En Goods & Services Consulting S.A.S., nuestros peritos certificados RAA lideran la adopción de estos nuevos estándares nacionales, ofreciendo dictámenes periciales inexpugnables que garantizan la máxima seguridad jurídica y patrimonial para sus transacciones, créditos, procesos judiciales y balances corporativos.